北京买房：理清思路，购房建议1672

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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一
Q:
请问，我孙子是28年9月份上小学一年级，想买西城德胜学区房，您认为什么时候买房落户最好？
A：
1、这主要看预算的高低了。如果是预算高那就随时买，提前落户更踏实，而且各项都能兼顾。比如典型的阳光丽景，大三居的学区溢价比例既低于小户型，也低于板块平均值，居住的性价比更高+保值风险相对低。
或者说预算越高，越容易买到溢价低的房子，因为买得起这种房的家庭不多，自然不好抬高溢价。这种情况各个学区都一样，预算越高越容易兼顾。
2、如果预算中等，那常规建议是别太着急，可以看房，能找到溢价低就买，找不到就再看看。这就相当于等着捡漏儿吧，让中介给留意，自己也时不常的算算账。
3、如果预算是买占坑儿房，那最好过了明年再说吧。明年是明确的人数拐点，虽然德胜受追捧，那也最好看看行情和政策。主要是占坑儿房的溢价率是最高的，提早买了至少是占不到便宜，大概率吃亏，肯定是担风险，不如等上学前一年再说。
4、总之就是两点，一是看钱，二是算账。钱多了怎么都好办，不用太算账也能买到相对合适的。不太多的就多算账，争取买到性价比高的。占坑儿的就甭着急，犯不上在高峰期去跟有钱人抢房。
仅供参考。
二
Q:
您好，请问，我自己北京刚卖了一套房子，几乎是腰斩价格卖的，主要是为了还清贷款，行业不景气，导致还贷款压力太大。
请问章哥，自己想买一套，总价280以下，租金能达到5500左右，比较好租，流动性比较好的小区。另外小区物业管理别太差，起码能有人维护小区环境，停车管理之类的基本要求的物业。求您推荐几个符合要求的小区。
A：
1、280万/5500=租售比509，那这种小区现在很多啊，四五环内以老公房小区为主，四五环外以安置房和商品房小户型为主。或者说只要是市区没有学区溢价的小户型，基本都能达到这要求。既不难租也不难卖，只要价格别挂的太高就行。
2、不过您这后边的要求有些偏高了。或者这么说吧，大多数人的“物业别太差”，潜台词其实是得“挺好”。否则老小区或低端小区都谈不上什么环境，所谓停车管理也就是划线而已，只有中等以上的小区才真有人管呢。
而且既然对租金收益的要求不是很高，但又没找到合适的，那估计就是要求比较高呗，基本是改善小区的期望值了。
但如果是改善小区，那房价走势就相对要好，租售比（租金收益）就不好达到这要求了。所以您这两边的要求有点儿悖论，真实想法是既要租金高，又要保值好的，这就不太容易了。
3、要不看看朝青的炫特吧，公寓小区，还有对面的国美第一城，典型的刚需小区。物业不算强但也都属于中等，因为地段儿好所以保值也至少不落后。再者两个小区都规模大，物业能保证利润，所以理论上至少能达到物业的基础水平，相对算是各项兼顾的。如果没合适的也先在朝青一带找，地段儿的支撑更大些。
仅供参考。
三
Q:
请问，如果腾退，给的房是团河美澜湾和豆各庄，二者必须选一，你选哪里？为什么？在您看来，这两个地段哪里的未来发展会更好？哪边的JY会先搬走？
A：
1、二者必须选一，那这还是说清楚豆各庄是哪个小区吧，毕竟同一板块内也是有地段儿区别的。或者这么说吧，如果是我，首选豆各庄离地铁近的。如果离的挺远，那就看自己的居住体验了，因为房子是用来住的，觉的哪边儿舒服就选哪边。
2、哪边的未来发展会更好？理论上肯定是豆各庄呗。毕竟这是朝阳区，虽然一直不太重视南部，但如果北边的土地不多了，把这里规划为重点也不是没可能。这从地铁线路也能看出一些，从黄厂向北走的郎辛庄，说明是兼顾均衡，没有刻意甩下某个地段儿，那就都有希望呗。
团河当然没什么不好，生活很方便，周边也有大块的待开发用地，同样有希望。不过可以横向对比一下同纬度板块，比如东边马驹桥和西边良乡的，价格都不是太高吧。那这问题就来了，团河有哪些独特的优势呢？
这再看豆各庄，沿五环向北看，东坝常营的价格是明显高出一截的。虽然不能说豆各庄将来一定会拉平，但总有个目标能追赶吧。对我们开发商来说也好编故事，给人的感觉能跟真的似的，就看现实是否配合了。
3、哪边的先搬走我不知道，更不敢预测，这还是问公安和司法部门吧。
仅供参考。
四
Q:
请问，我们在北京有两套房加一套底商，现在做生意有点资金紧张，想咨询您看看卖掉哪套周转一下。
一套是现在自住的东四环国美第一城两居室，价值500万左右，贷款已经还清，房子户型不错，就是小区管理的不算好。我认为这里地段不错，所以倾向于留着继续自住。
二套是三里屯的逸盛阁，这是纯投资的，升值一般但租金还可以，80多平一直租1万。这种就是典型的公寓，您懂行吧，所以我们有些拿不准。
底商是在海淀学院路的，现在能值多少我们也不好说，两家中介给的估值差距有点大，反正现在是月租1.5万。我们对商铺不是太看好了，因为前两年曾经空置期超过八个月。所以我们最倾向的是卖掉这套。想听听您的建议。
A：
1、我要建议也是先卖掉底商啊。因为您既然是想留着国美的，而且又只有这一套普宅，那想卖掉也不合适啊？所以肯定是留着，卖掉另外的公寓或底商。
2、而既然是有了70年的公寓，那租金收益率就算比商铺低点儿也低不到哪儿去。但公寓是比商品的流动性强些的，风险也小，所以要是我就留公寓了。
3、底商怎么会两家中介的估值差距大呢？那最大的可能就是您的租金可能不太对，或是租贵了或是便宜了，租便宜的可能性大，所以两家才差距大的。
如果这租金就是市场价，那这套房应该价值300多万吧，200倍的租售比。如果租便宜了那就400万左右，应该不会价值再高了。
4、总之我要建议也是先卖底商，就是估计不太好卖，成交周期不会太短，税也挺高的，做好心理准备吧。
仅供参考。

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